「転勤が決まったけど、住宅ローンが残ってる家はどうすればいいの？」
「黙って賃貸に出したらバレる？違反になるの？」
転勤の多い公務員家庭にとって、持ち家を買った後の転勤は大きな悩みです。
結論から言います。住宅ローン中の家を無断で賃貸に出すのは原則として契約違反です。ただし、転勤を理由に銀行に相談すれば認められるケースが多くあります。
FP資格を持つ夫と公務員家庭として実際に調べた内容を、正確にお伝えします。「知らなかった」では済まないリスクを理解した上で、正しい手順を踏んでください。
この記事を読むと、住宅ローン中の転勤時に合法的に賃貸に出す手順と、バレた場合のリスクが全部わかります。
※2026年5月時点の情報です。金融機関ごとに規約が異なります。最新情報は借入先の金融機関にご確認ください。
住宅ローン中に賃貸に出すのは契約違反になる理由
住宅ローンは「居住用」専用の融資
住宅ローンは、借りた人が自分で住むことを条件に、低金利で融資される商品です。
賃貸に出して第三者が住む場合は「投資用不動産」の扱いになり、本来は金利が高い投資用ローンを組む必要があります。住宅ローンのまま賃貸に出すと、この低金利の恩恵を不正に受けていることになります。
- 住宅ローン金利：年0.5〜1.5%程度（居住用）
- 投資用ローン金利：年2〜4%程度（収益物件用）
この金利差が「なぜ違反になるのか」の本質です。
転勤で仕方なく賃貸に出すのも違反になるの？なんか厳しくない？
原則は違反だよ。でも転勤というやむを得ない理由なら、銀行に相談すれば認められることが多い。手順が大事なんだ。
バレたら一括返済！期限の利益喪失の最悪シナリオ
無断で賃貸に出しているのがバレた場合、金融機関から「期限の利益の喪失」を宣告される可能性があります。
期限の利益の喪失とは、住宅ローンの残高を一括返済するよう求められることです。残高が2,000万円あれば、2,000万円を即座に返済しなければなりません。
| バレるパターン | 発覚の仕組み |
|---|---|
| 郵便物の差し戻し | 銀行からの郵便物が「宛先不明」で返送される |
| 不動産登記の確認 | 銀行が定期的に登記情報をチェック |
| 近隣・管理会社からの通報 | 「知らない人が住んでいる」という情報が入る |
| 抜き打ち調査 | 金融機関による現地確認（稀だが存在） |
| 確定申告 | 家賃収入を申告すると税務署経由でバレることも |
転勤なら合法的に賃貸に出せる！正しい手順3ステップ
Step1：借入先の金融機関に相談する
転勤が決まったら、まず借入先の銀行・信用組合・共済に連絡します。「転勤のため一時的に賃貸に出したい」と伝えてください。
多くの金融機関は、転勤というやむを得ない事情であれば、住宅ローンのままでの賃貸を条件付きで認めています。
- 転勤辞令のコピーを提出
- 一時的な賃貸であることを書面で確認
- 金利が多少上がる場合がある（金融機関による）
Step2：共済貸付は別途確認が必要
国家公務員や地方公務員の場合、共済組合の住宅貸付を利用しているケースが多いです。共済貸付は金利が低い（年1.26%程度）分、居住要件が厳格に設定されています。
共済の場合も転勤時の貸し出しは認められることがありますが、事前に所属の共済組合への確認が必要です（我が家も転勤の際に確認しました）。
銀行ってちゃんと申請したらOKしてくれるの？転勤って仕方ないじゃん！
そう。でも転勤理由なら融通が利くことが多いよ。黙って動かずに先に相談が鉄則！
Step3：フラット35への借り換えも検討
一部の金融機関では転勤時の賃貸を認めないケースもあります。その場合はフラット35（住宅金融支援機構）への借り換えが選択肢になります。
フラット35は、一定条件のもとで賃貸への転用が認められています。ただし借り換えには手数料・諸費用がかかるため、金額をシミュレーションした上で判断が必要です。
公務員が転勤で持ち家を賃貸に出すときの注意点
家賃収入は確定申告が必要
家賃収入が年間20万円を超える場合は確定申告が必要です。公務員でも例外ではありません。
家賃収入から経費（管理費・修繕積立金・減価償却費など）を差し引いた不動産所得が課税対象になります。
確定申告を怠ると税務署から指摘を受け、延滞税・加算税が課される場合があります。家賃収入を得る場合は確定申告が必要です（不安な場合はFP・税理士へご相談ください）。
住宅ローン控除は使えなくなる
持ち家に居住しなくなると、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は適用外になります。
転勤中の期間は控除を受けられませんが、転勤終了後に再び居住すれば、残りの控除期間について再適用できる場合があります（適用要件あり）。
住宅ローン控除が使えなくなるのは痛い…転勤中だけでも損しちゃう？
その分、家賃収入が入るから必ずしも損じゃない。トータルで計算することが大事だよ^^
ねえ、お家どこ行くの？戻ってくる？
戻れないリスクも考えておく
「転勤が終わったら戻れる」と思っていても、賃貸借契約の種類によっては退去してもらえないリスクがあります。
- 定期借家契約：期間満了で確実に退去してもらえる（転勤時はこちらを使う）
- 普通借家契約：借主が住み続けたいと言えば退去させることが難しい
転勤中の貸し出しには必ず定期借家契約を使ってください。普通借家で貸し出すと、転勤から戻っても自宅に帰れない事態になりかねません。
転勤リスクがあるなら持ち家を買うべきか？FPの結論
ここまで読んで「転勤リスクがあるなら持ち家は買わないほうがいいのでは？」と思った方も多いでしょう。
FP（ファイナンシャルプランナー）として私たちが考えるのはこうです。
- 転勤の可能性がある間は、賃貸継続＋資産形成（NISA・iDeCo）が合理的
- 転勤がなくなる・定年近くで「ここに住む」と決めたタイミングで持ち家を検討する
- 住宅手当が出る間は賃貸のほうが住居費が安くなるケースが多い
「転勤があるのに持ち家を買う」のは、リスクとコストを大きく引き受けることになります。住宅ローン中の賃貸転用の手間・コスト・リスクを考えると、賃貸で住宅手当をもらいながらNISAで資産形成するほうが多くの公務員家庭に向いています。
なお、私たち自身はFIRE達成後に住む場所を考える方針です。今は種銭を投資に回すことを優先しています。
住宅ローン中に転勤で賃貸に出すのは違反？のまとめ
この記事では、住宅ローン中の転勤時の賃貸転用について解説しました。
- 住宅ローン中の無断賃貸は契約違反→ 最悪の場合、残高の一括返済を求められる
- 転勤なら銀行・共済に事前相談することで合法的に賃貸に出せるケースが多い
- 貸し出すなら定期借家契約を使う（普通借家は退去させられなくなるリスクあり）
- 住宅ローン控除は居住しない期間は適用外になる
- 転勤リスクがある間は賃貸継続＋NISA積立が資産形成上有利な選択肢
「知らなかった」では取り返しのつかないことになるのが住宅ローンと賃貸転用の問題です。必ず金融機関に相談した上で動いてください。
→ 公務員は賃貸vs持ち家？FP夫婦が全部解説【2026年完全版】
→ 住宅手当をNISAに投資したら？公務員家庭の30年試算【FP解説】
※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融機関・商品を推奨するものではありません。個別の状況については借入先の金融機関またはFP・弁護士にご相談ください。
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