住宅ローンの代わりに投資したら2,500万円になった話

「家を買わないの？」と聞かれるたびに、夫はこう答えます。「今は買わない。その分を投資に回している」と。

我が家はずっと賃貸住まいです。持ち家はありません。住宅ローンもありません。その代わりに、多くの人が住宅ローン返済に充てるであろう月10万円をNISAで積立投資し続けてきました。

その結果、投資を始めて約7年で資産約2,500万円を築きました。「家を買わない選択」が、我が家の資産形成の土台になっています。

この記事では、公務員家庭が「住宅ローンの代わりに投資する」という判断をした理由と、その結果をリアルな数字でお伝えします。なお、2,500万円はNISA月10万円に加えiDeCoとボーナスも合わせた年間約244万円の投資の積み上げです。

住宅ローンの代わりに月10万円を投資に回した

一般的に、住宅ローンの月々の返済額は10万円前後というケースが多いです。我が家はその住宅ローンがない代わりに、毎月10万円をNISAの積立投資に充てています。

積立しているのはeMAXIS Slim 全世界株式（オルカン）一本。難しい銘柄選定はせず、世界全体に分散投資するインデックスファンドをひたすら積み立てるだけです。

• 積立額：月10万円（NISA）
• ファンド：eMAXIS Slim 全世界株式（オルカン）
• 開始時期：2018年頃〜
• 現在の資産：約2,500万円

コロナショックも2025年の世界的な株価下落も経験しましたが、暴落時も売らずに積み立てを続けました。「暴落時は安く買えるチャンス」と考え、むしろ買い増しするスタイルに切り替えてからは、相場の上下に一喜一憂しなくなりました。

賃貸を選ぶ理由：公務員には住宅手当がある

「賃貸は家賃を払い続けるだけで資産にならない」という意見もあります。でも公務員家庭には、賃貸を有利にする制度があります。それが住宅手当です。

我が家では月28,000円の住宅手当が支給されています（国家公務員の上限額。地方公務員は自治体によって異なります）。年間にすると約34万円。この手当がある間は、賃貸の実質コストが大きく下がります。

持ち家を購入すると、この住宅手当は支給されなくなります。つまり持ち家を買った瞬間に、年間34万円の収入が消えるということです。

持ち家のコストは「ローン返済」だけではない

持ち家には住宅ローンの返済以外にも、さまざまなコストがかかります。FP資格を持つ夫と一緒に試算してみると、その金額に正直驚きました。

コスト項目	目安金額	備考
固定資産税	年10〜20万円	土地・建物の評価額により変動
修繕・リフォーム	10〜20年ごとに100〜300万円	外壁・屋根・水回り等
火災保険・地震保険	年5〜15万円	建物構造・補償内容による
管理費・修繕積立金	月2〜4万円（マンションの場合）	築年数で増額されることも
住宅手当の消滅	年約34万円の損失	公務員は持ち家購入で支給停止

ローン控除（住宅ローン減税）はありますが、控除期間は13年。それ以降は税優遇なしでコストだけが続きます。30年・35年のスパンで見ると、ローン総額＋維持コスト＋住宅手当消滅分の合計は想像以上に大きくなります。

FP資格を持つ夫はこう言います。「住宅の維持コストはそれなりにかかる。今は賃貸で投資を続けて、投資が成功すれば後で現金で買うこともできる」と。

「賃貸で投資を続けながら、投資が成功すれば後で買うこともできる。でも家を先に買ってしまったら、投資に回せるお金は減る。」（夫・談）

「住宅ローンの代わりに投資」を8年以上続けた結果

2017年から月10万円の積立を中心に、iDeCo（月2万円）とボーナスの全額投資も加えて資産形成を続けてきました。

• NISA積立：月10万円
• iDeCo積立：月2万円
• ボーナス：年約100万円を全額投資
• 年間投資総額：約244万円

積立を続けた結果、現在の資産は約2,500万円です。FI（経済的自立）の目標である7,000万円まで、あと約9年で届く試算です。

参考として、月10万円を年率7%で積み立てた場合の試算を見てみると、7年で約1,080万円、15年では約3,170万円になる計算です。我が家はNISAに加えiDeCoとボーナスも合わせて年244万円を投資してきた結果、現在の2,500万円に至っています。

なお、年率7%はあくまで試算上の数字です。実際の運用成果は市場環境によって上下するため、この金額を保証するものではありません。

もし住宅ローンを組んでいたら、この2,500万円はなかったかもしれません。少なくとも、ここまでのペースで増やすことは難しかったと思います。

住宅手当、実はポテンシャルがすごい

「住宅手当って、ただの家賃補助でしょ？」と思っていませんか。私も最初はそう思っていました。

でも、この月28,000円を「使い切るお金」ではなく「投資に回す仕組み」として捉えると、見え方がガラッと変わります。

• 積立額：月28,000円（住宅手当）
• 想定利回り：年7%
• 積立期間：15年

この条件で試算すると、元本504万円が約887万円になる計算です。運用益だけで約383万円。住宅手当をもらいながら「使った気になっていた」お金が、実は大きく育てられる可能性を持っていたということです。

あくまで年7%が続いた場合の計算上の数字です。実際の運用成果は市場環境によって変わります。ただ、「手当をそのまま使う」か「投資に回す」かで、15年後に数百万円単位の差が生まれ得るという視点は持っておいて損はないと思います。

住宅手当、バカにできません。

「家を買わない」が正解とは限らない

「だから家は買わない方がいい」と言いたいわけではありません。家族の状況・地域・収入・ライフスタイルによって正解は違います。

ただ、我が家が伝えたいのは「住宅ローンという選択をしなかった分のお金を、意識的に投資に回した」ということです。この「意識的に」という部分が重要です。

住宅ローンがない＝家賃を払うだけ、ではなく、その差額を資産形成に使い続けることで、将来の選択肢が広がります。

2,500万円を7%で運用したらいくらになる？

「2,500万円、このまま運用し続けたらどうなるの？」と気になった方へ。元本2,500万円を年率7%で運用し続けた場合の試算をまとめました。

運用期間	資産額（目安）	増加分
現在	2,500万円	—
5年後	約3,506万円	+1,006万円
10年後	約4,918万円	+2,418万円
15年後	約6,898万円	+4,398万円
20年後	約9,674万円	+7,174万円

※積立なし・元本2,500万円のみを年率7%で複利運用した場合の概算。実際の運用成果は市場環境により変動します。

追加積立（年244万円）を続ければ、FI目標の7,000万円には約9年で到達できる見込みです。

4%ルールで「家賃FI」を目指す

FIを考える上でよく使われるのが「4%ルール」。資産の4%を毎年取り崩しても長期的に資産が枯渇しにくいという考え方です。

この4%ルールを使うと、「家賃FI」という中間目標が見えてきます。家賃FIとは、投資資産の年間運用益だけで家賃をまかなえる状態のこと。住居費の心配がなくなる、FIへの大きな一歩です。

資産額	毎年の運用益（4%）	毎月換算	状態
2,500万円	約100万円/年	約8.3万円/月	家賃FI達成圏内 🎉
5,000万円	約200万円/年	約16.7万円/月	生活費FIに近づく
7,000万円（FI目標）	約280万円/年	約23.3万円/月	完全FI達成

現在の資産2,500万円の4%は年約100万円・月約8.3万円。これが家賃と同じかそれ以上であれば、すでに家賃FIを達成していることになります。

FI達成（7,000万円）後は公務員の給与＋毎年280万円の不労所得という状態に。退職しなくても、お金の心配なく働き続けられる状態＝それが私たちの目指す「FI（経済的自立）」です。

まとめ

• 住宅ローン返済に充てるはずの月10万円をNISAに積立、約7年で資産2,500万円を達成
• 公務員の住宅手当（月28,000円）が賃貸のコストを下げ、投資余力を生んでいる
• 持ち家には税・修繕・保険など「ローン以外のコスト」もある
• 「賃貸＝損」ではなく、浮いたお金を投資に回す仕組みを作ることが大切
• 投資が軌道に乗れば、後から現金で家を買う選択肢も残せる

住宅ローンか投資か——どちらが正解かは人それぞれです。ただ、「住宅ローンを払う代わりに何をしているか」を意識するだけで、家計の見え方が変わります。

なお、個別の状況によって最適な判断は異なります。大きな決断の前にはFPや専門家への相談もおすすめします。

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※本記事の情報は2026年5月時点のものです。制度・金額は変更になる場合があります。最新情報は各公式サイトをご確認ください。